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      行業(yè)資訊
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      未來(lái)中國現代物流倉儲行業(yè)發(fā)展趨勢
      更新時(shí)間:2015-03-13 瀏覽數:次
      中國現代物流市場(chǎng)現狀中國的物流設施在設立之初主要是為滿(mǎn)足出口和制造業(yè)倉儲的需要。
        隨著(zhù)國內個(gè)人消費增長(cháng)、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展,零售行業(yè)對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來(lái)增長(cháng)迅速盡管中國目前已具有相當的物流倉儲存量,但國內高標準倉儲設施的體量仍相對有限。據中國倉儲協(xié)會(huì )估算,截止2012年底全國營(yíng)業(yè)性通用倉庫總體量達6.98億平方米。而據世邦魏理仕統計,截止2013年底,由12家主要的全國性物流專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高標準倉儲設施存量累計僅約1,300萬(wàn)平方米,占全國倉儲設施總面積的比例甚微。
        需求方面,受近年電子商務(wù)發(fā)展迅速及第三方物流需求增長(cháng)等因素帶動(dòng),高標準倉儲物業(yè)的租賃及定制需求持續旺盛,近年中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)持續向好世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區主管陳仲偉先生指出:盡管個(gè)別港口城市曾因受外貿收縮影響出現短暫的租金下滑,但是全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續18個(gè)季度上漲。與相對供應過(guò)剩、競爭加劇的寫(xiě)字樓及商鋪市場(chǎng),以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比,物流地產(chǎn)回報較高且發(fā)展前景廣闊,正日益成為中國物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。
        電子商務(wù)整體物流倉儲租賃需求仍將繼續增加電子商務(wù)是電商時(shí)代下中國現代物流設施市場(chǎng)最重要的兩個(gè)需求來(lái)源之一,而在線(xiàn)零售行業(yè)的不斷成熟正令電商在是否自營(yíng)物流的策略選擇上逐漸產(chǎn)生分化一方面自建物流已具備規模效應的中國大型電商將繼續堅持其自建自營(yíng)策略,從而削弱電商對公共型現代物流倉儲設施的租賃需求。大型電商從最初的部分自建物流到全方位布點(diǎn)全面自營(yíng)物流,進(jìn)而發(fā)展到當前個(gè)別已規模初具的大型電子商務(wù)企業(yè)開(kāi)始嘗試向第三方開(kāi)放物流平臺。
        自營(yíng)物流在電商的發(fā)展過(guò)程中已從最初單純的完善自身配套、保障用戶(hù)體驗逐漸上升到更高的戰略意義,開(kāi)始朝亞馬遜美國的經(jīng)典之路進(jìn)發(fā):即依靠規模效應提升用戶(hù)黏性、提供大數據等增值服務(wù)并將其打造為可持續發(fā)展的新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
        另一方面自營(yíng)物流越來(lái)越高的進(jìn)入壁壘令多數電子商務(wù)企業(yè),尤其是中小規模電子商務(wù)企業(yè)對社會(huì )化的專(zhuān)業(yè)第三方物流的依存度不斷提升,從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。專(zhuān)業(yè)物流開(kāi)發(fā)商及其他意圖進(jìn)入現代物流設施供應的企業(yè)不僅面臨著(zhù)現有大型電商自營(yíng)物流先發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)生的阻礙,更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開(kāi)發(fā)運營(yíng)所需資金及學(xué)習成本高企、中央和地方政府對物流土地開(kāi)發(fā)的政策傾向出現分化等一系列障礙。此外,傳統零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導致其物流需求發(fā)生結構性轉變,從而產(chǎn)生新的社會(huì )化物流需求。
        據艾瑞研究預測,至2017年中國網(wǎng)絡(luò )零售額將達4.1萬(wàn)億人民幣。而全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Prologis的市場(chǎng)研究表明在歐洲電子商務(wù)發(fā)展領(lǐng)先的三國中(英國、德國及法國),在2008-2012年間電子商務(wù)市場(chǎng)銷(xiāo)售量每增加一百萬(wàn)歐元,帶來(lái)大約72,000平方米的新增倉儲需求。盡管歐美國家的在線(xiàn)零售電子商務(wù)市場(chǎng)構成以B2C為主,而中國由C2C占主導的市場(chǎng)對倉儲面積的需求很大程度上會(huì )再透過(guò)第三方物流進(jìn)行傳導。
        但整體而言,世邦魏理仕仍然相信隨著(zhù)B2C市場(chǎng)份額的擴大以及在線(xiàn)零售市場(chǎng)本身規模的擴大,未來(lái)電子商務(wù)對物流倉儲設施的需求將會(huì )繼續增加。
        唯品會(huì )從2011年第二季度到2014年第一季度在全國范圍內向普洛斯租賃了近30萬(wàn)平方米的倉庫面積,已迅速躍升為普洛斯在中國的第三大租戶(hù),即是典型例證之一。
        民營(yíng)第三方物流將成為中國現代物流市場(chǎng)發(fā)展新動(dòng)力跨國物流企業(yè)在中國繼續延續輕資產(chǎn)加專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的策略,一直是現代物流倉儲的重要租賃來(lái)源。而近年來(lái)中國在線(xiàn)零售市場(chǎng)的快速發(fā)展不僅令電商對現代物流倉儲設施的直接需求不斷增加,亦透過(guò)其與第三方物流市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的傳導作用間接推升了民營(yíng)物流行業(yè)對現代倉儲的需求。在物流市場(chǎng)的倉儲需求中,又尤以零擔快運和快遞包裹這兩種在線(xiàn)零售活動(dòng)中最常涉及到的物流種類(lèi)的需求增長(cháng)最為突出。
        受零售行業(yè)發(fā)展和其他需求來(lái)源的推動(dòng),中國物流行業(yè)的市場(chǎng)規模將不斷擴張。而隨著(zhù)成熟度的提升,行業(yè)發(fā)展縱向定將日趨精細化、專(zhuān)業(yè)化及多元化,逆向物流、冷鏈物流等將成為物流倉儲新的發(fā)展議題;橫向則呈現從單一業(yè)務(wù)向綜合物流方向發(fā)展的趨勢,中國民營(yíng)零擔行業(yè)及快遞行業(yè)或將出現相互滲透。
        例如以零擔業(yè)務(wù)為主的德邦物流已于2013年底宣布進(jìn)軍快遞業(yè)務(wù)。而以快遞業(yè)務(wù)起家的順豐速運近日開(kāi)始涉足零擔業(yè)務(wù)。
        據世邦魏理仕統計,從2013年至今,百世物流和德邦物流與普洛斯的累計簽約倉庫面積已分別達到近20萬(wàn)平方米及近30萬(wàn)平方米。世邦魏理仕預計未來(lái)此類(lèi)租賃需求將繼續放量,中國民營(yíng)快遞企業(yè)及新型物流服務(wù)企業(yè)將成為新的物流倉儲租賃需求增長(cháng)點(diǎn)。
        中國現代物流市場(chǎng)展望展望未來(lái)中國現代物流倉儲行業(yè)的發(fā)展趨勢,世邦魏理仕預計:未來(lái)物流開(kāi)發(fā)商與租戶(hù)簽訂“一攬子協(xié)議”,高標準倉庫的規?;赓U策略將日益成為主流;專(zhuān)業(yè)物流開(kāi)發(fā)商的拓點(diǎn)布局將與電子商務(wù)的發(fā)展趨勢更加緊密聯(lián)動(dòng);外資的專(zhuān)業(yè)物流開(kāi)發(fā)商獲取戰略性位置土地的難度將繼續增加,通過(guò)與大型內資開(kāi)發(fā)或物流企業(yè)及電商企業(yè)的戰略合作實(shí)現快速布點(diǎn)或成為其未來(lái)出路。
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